Eviction of non-residential premises without a court decision

Legate - Eviction of non-residential premises without a court decision - 1
Many landlords in case of a dispute with tenants at the termination of a lease of non-residential premises in distress reach for the possibility of conducting an inventory of movables in the presence of a notary public (drawing up a notarial deed certifying the inventory) located in the non-residential premises...

Tento postup prenajímateľov je častokrát zdôvodnený nenáročnosťou riešenia sporu ako aj minimalizáciou strát na strane prenajímateľov v spojení s uvoľnením priestorov v prospech potenciálneho nového nájomcu.

V tejto súvislosti je na mieste sa opätovne zaoberať vyššie uvedeným postupom prenajímateľov z pohľadu zákonnosti a tiež otázkou či, okrem častokrát zdĺhavého súdneho konania (o vypratanie nebytových priestorov), je v rukách prenajímateľov aj iné (flexibilnejšie) riešenie vzniknutého sporu.

APLIKOVATEĽNÁ PRÁVNA ÚPRAVA

Zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZoNNP“), ako lex specialis k zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“), v otázke vypratania nebytových priestorov neupravuje špecifické spôsoby vypratania nebytových priestorov, pričom spôsob vypratania nebytových priestorov ponecháva na všeobecnú právnu úpravu podľa OZ.

Považujeme za osobitne dôležité zdôrazniť, že podľa § 676 ods. 2 OZ má prenajímateľ 30 dní na podanie žaloby o vypratanie nebytových priestorov. V opačnom prípade (zmeškania lehoty 30 dní) sa má za to, že nájomná zmluva sa automaticky predĺžila, a to za pôvodných podmienok a na dobu pôvodného nájmu (v prípade, ak pôvodná doba nájmu bola dohodnutá na obdobie kratšie ako jeden rok), najviac však jeden rok.

V zmysle § 676 ods. 2 OZ, zákon priznáva prenajímateľovi právo podať žalobu o vypratanie nebytových priestorov, ak došlo k skončeniu nájmu a nájomca nebytové priestory ku dňu skončenia nájmu nevypratal. OZ neprecizuje ďalšie spôsoby vypratania nebytových priestorov.

Predpokladom pre nútený výkon vypratania nebytových priestorov podľa § 676 OZ je existencia exekučného titulu, ktorý v tomto prípade môže predstavovať predovšetkým vykonateľné rozhodnutie príslušného súdu, ktorým súd uloží nájomcovi povinnosť vypratať nebytové priestory pod hrozbou núteného výkonu.

V zmysle § 6 OZ (a v súlade s princípom právnej istoty) teda nie je prípustné, aby prenajímateľ vykonal nútené vypratanie nebytových priestorov svojpomocne – t. j. faktickým vyprataním nebytových priestorov po zabezpečení súpisu hnuteľných vecí notárom a dočasným uložením u tretej osoby.

FLEXIBILNÝ SPÔSOB VYPRATANIA PRIESTOROV

Je ale nútené vypratanie nebytových priestorov na základe súdneho rozhodnutia vydaného v zmysle § 676 ods. 2 OZ skutočne jediný zákonný spôsob vypratania nebytových priestorov?

Donedávna existoval spor o tom, či je možné považovať notársku zápisnicu (spísanú podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení do 31.03.2017 (ďalej len „EP“)), v ktorej osoba povinná (nájomca) vyhlásila pred notárom, že pod hrozbou núteného výkonu exekúcie, splní povinnosť vypratať priestory po skončení nájmu v prospech osoby oprávnenej (prenajímateľa).

Exekučné súdy opakovane dospeli k záverom, že notárska zápisnica podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, ako exekučný titul na nepeňažné plnenie – vypratanie nebytových priestorov, nespĺňa materiálne náležitosti na výkon exekúcie podľa § 181 ods. 1 EP. 3

Do veľkej novely EP (zák. č. 2/2017 Z. z., ktorým sa mení EP) (ďalej len „Novela“), v ustanovení § 181 ods. 1 EP pre nútený výkon nepeňažného plnenia – vypratanie nebytového priestoru, EP predpokladal existenciu vykonateľného rozhodnutia súdu. Gramatickým výkladom exekučné súdy dospeli k záveru, že EP pripúšťa nútený výkon nepeňažného plnenia – vypratanie nebytového priestoru, výhradne na základe vykonateľného rozhodnutia príslušného súdu vydaného v konaní o žalobe prenajímateľa podľa § 676 ods. 2 OZ.3

Rozsiahlym medzirezortným pripomienkovým konaním k Novele následne došlo k zapracovaniu pripomienky Slovenskej komory exekútorov k zneniu § 181 ods. 1 EP, ktorou sa pôvodné znenie ustanovenia z dôvodu precizovania okruhu titulov pre výkon exekúcie nepeňažného plnenia – vypratania nebytových priestorov na základe notárskej zápisnice, predmetom ktorej je vyhlásenie povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP.

S ohľadom na precizované ustanovenie § 181 ods. 1 EP (a iných) došlo k odstráneniu spornosti týkajúcej sa materiálnej vykonateľnosti notárskej zápisnice, predmetom ktorej je vyhlásenie povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, ako exekučného titulu na výkon exekúcie – vypratanie nebytového priestoru.

Notárska zápisnica, predmetom ktorej je súhlas povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, je spôsobilý a zákonný exekučný titul okrem iného aj na výkon exekúcie vyprataním nebytových priestorov.

ZÁVER

Opäť preto ostáva tradične konštatovať, že akákoľvek svojvôľa prenajímateľa pri vyprataní nebytových priestorov nie je prípustná a pre prenajímateľa predstavuje skryté riziko v podobe nároku na náhradu škody vzniknutého na strane nájomcu.

Precizovanie ustanovenia § 181 EP však dodatočne prináša prenajímateľom príležitosť minimalizovať straty pri ukončení nájmu nebytových priestorov a realizovať prípadné vypratanie nebytových priestorov zákonným, flexibilným a zároveň finančne nenáročným riešením rešpektujúcim obchodné hľadisko prenajímateľa – notárskou exekučnou zápisnicou.

Záverom konštatujeme, že je vhodné, aby takáto notárska exekučná zápisnica bola spísaná už pri podpise nájomnej zmluvy, pričom samotná nájomná zmluva je prílohou takejto notárskej exekučnej zápisnice.

Výhrada

LEGATE si týmto vyhradzuje právo upraviť tento newsletter  v prípade zmeny právnych predpisov, nariadení a vyhlášok príslušných štátnych orgánov. Závery tohto newslettera boli spracované na základe právneho stavu k 26.3.2020.

Business lawyer is currently counseling the client's trial at th
Holding structure
Managing partner of Legate, Peter Vrábel, in an interview about the holding structure.
Read more
whistleblower-reveals-information-about-illegal-or-2023-03-07-01-47-49-utc-scaled
Whistleblower protection
An employer faces the risk of a fine of up to EUR 20,000 if it does not have a properly issued internal regulation for the system of screening of whistleblowing by its employees.
Read more