Legal nature of a mobile home under building regulations

Mnohé spoločnosti ponúkajúce mobilné domy na predaj tvrdia, že výhodou mobilného domu je skutočnosť, že na jeho umiestnenie na pozemku nie je potrebné žiadne stavebné povolenie a stačí zhotovený mobilný dom priviezť na miesto určenia a jednoducho ho položiť na pozemok. Uvedené spoločnosti vychádzajú z faktu, že ide o výrobok zhotovený z prefabrikátov, resp. vopred pripravených stavebných dielcov, ktoré sa u výrobcu poskladajú, prípadne upravia podľa požiadavky zákazníka a hotový výrobok sa následne dopraví na miesto určenia. Na samotnom pozemku teda nedochádza k procesu výstavby a mobilný dom ostáva položený na upravený podklad, resp. betónové podpery ako hnuteľná vec.

Na účely posúdenia, či je mobilný dom stavbou v zmysle stavebných predpisov je potrebné vychádzať z definície stavby podľa § 43 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), v zmysle ktorej stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Z uvedenej definície vyplývajú štyri definičné znaky, ktoré musia byť naplnené súčasne, aby mohlo ísť o stavbu:

1. stavebná konštrukcia
2. postavená stavebnými prácami
3. zo stavebných výrobkov
4. pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Je zrejmé, že v prípade mobilného domu sú prvé tri definičné znaky pojmu „stavba“ naplnené; na posúdenie toho, či je mobilný dom stavbou bude teda rozhodujúce posúdenie, či je mobilný dom pevne spojený so zemou, resp. či jeho osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Podľa citovaného ustanovenia stavebného zákona sa pevným spojením so zemou rozumie:

– spojenie pevným základom,
– upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
– ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
– pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
– umiestnenie pod zemou.

Z uvedených alternatív môžeme vylúčiť umiestnenie pod zemou, ako aj ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe. Je zrejmé, že pokiaľ bude mobilný dom napojený na siete technického vybavenia územia (t.j. elektrina, kanalizácia, voda, plyn), pôjde v zmysle stavebného zákona o stavbu. Posúdenie spojenia mobilného domu so zemou pevným základom je zložitejšie; takéto posúdenie je potrebné vykonať podľa povahy a okolností konkrétneho prípadu, spravidla na základe odborného stavebno-technického vyjadrenia[1] alebo znaleckého posudku. Podmienka spojenia stavby pevným základom so zemou nie je splnená v prípadoch, keď sú plochy spevnené napr. položením betónových panelov do pieskového podložia, alebo štrkovým (makadamovým) povrchom. Ak sú tieto rozoberateľné plochy následne upravené napr. betónovým poterom alebo asfaltovou obrusnou vrstvou, ide už o spevnené plochy. Stavba vykazuje pevné spojenie so zemou, ktoré je realizované určitou konštrukčnou vrstvou následne spevnenou asfaltovým povrchom[2]. V každom prípade za spojenie pevným základom nie je možné považovať prosté položenie mobilného domu na betónové podpery, ani na pozemok, ktorého plocha by bola kvalifikovaným spôsobom upravená. Z uvedeného teda vyplýva, že mobilný dom je potrebné považovať za stavbu v zmysle § 43 ods. 1 stavebného zákona, keď je buď napojený na siete technického vybavenia územia alebo osadený na podklad upravený konštrukčnou vrstvou napr. asfaltu alebo betónu.

V prípade, ak mobilný dom nie je v zmysle vyššie uvedeného stavbou predovšetkým z dôvodu absencie jeho napojenia na siete technického vybavenia územia, resp. spojenia so zemou pevným základom, bude potrebné na jeho umiestnenie na pozemku územné rozhodnutie – rozhodnutie o využívaní územia podľa § 39b stavebného zákona. Tento fakt vyplýva z ustanovenia § 32 stavebného zákona, v zmysle ktorého umiestňovať stavby, meniť využitie územia a chrániť dôležité záujmy v území možno len na základe územného rozhodnutia. V prípade umiestnenia mobilného domu v území bude teda potrebné rozhodnutie o využívaní územia, ktorým stavebný úrad povolí nové využívanie územia oproti pôvodnému účelu a spôsobu využitia územia, určí jeho podmienky a čas jeho platnosti. V prípade, ak je mobilný dom stavbou, nakoľko napĺňa vyššie uvedené pojmové znaky stavby a kritériá podľa § 43 ods. 1 stavebného zákona, bude potrebné uplatniť postupy stavebného zákona vzťahujúce sa na stavbu, t. j. získať územné rozhodnutie na umiestnenie stavby, stavebné povolenie, resp. ohlásenie stavebnému úradu a kolaudačné rozhodnutie. Nakoľko väčšina mobilných domov bude v praxi spĺňať kritériá jednoduchej stavby podľa § 139b ods. 1 stavebného zákona, bude postačovať namiesto stavebného povolenia ohlásenie stavebnému úradu a to v prípade, ak tak určí stavebný úrad v rozhodnutí o umiestnení stavby podľa § 39a ods. 5 v spojení s § 55 ods. 2 písm. a) stavebného zákona.

De lege ferenda

Aplikácia postupov podľa platného a účinného stavebného zákona ohľadom nutnosti získania stavebného povolenia a kolaudačného rozhodnutia na mobilný dom je nelogická a to z dôvodu, že stavba je v zmysle stavebných predpisov chápaná dynamicky, teda ako činnosť smerujúca k uskutočneniu stavebného diela. V prípade mobilného domu je však už samotná činnosť realizácie diela ukončená a mobilný dom je hotovým výrobkom. Preto vydanie stavebného povolenia, ktorého účelom a obsahom je určenie záväzných podmienok uskutočnenia a užívania stavby (§ 66 stavebného zákona), nemá žiadne opodstatnenie. Rovnako tak ani vydanie kolaudačného rozhodnutia, ktoré je výsledkom a zavŕšením kolaudačného konania overujúceho, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní, či sa dodržali zastavovacie podmienky a či skutočné realizovanie stavby alebo jej užívanie nebude ohrozovať verejný záujem (§ 81 stavebného zákona). Nehovoriac o skutočnosti, že mobilný dom, ktorý bol umiestnený na určitom pozemku a získal stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie, musí po jeho premiestnení na iný pozemok opätovne absolvovať stavebné
konanie a kolaudačné konanie a to aj napriek skutočnosti, že na jeho užívanie bolo už raz vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie.

Uvedené nelogickosti neboli odstránené a špecifickosť mobilného domu ako stavby nebola zohľadnená ani v návrhu nového zákona o územnom plánovaní a výstavbe a o zmene a doplnení niektorých zákonov (stavebný zákon), ktorý bol v roku 2015 predložený na rokovanie do Národnej rady Slovenskej republiky.

Inšpiráciou by v tomto prípade mohol byť český stavebný zákon č. 183/2006 Sb., ktorý po novele z roku 2012 (zákon č. 350/2012 Sb.) na problematiku mobilných domov reflektuje a v § 2 ods. 3 stanovuje, že za stavbu sa považuje taktiež výrobok, ktorý plní funkciu stavby; stavbou sa v zmysle citovaného ustanovenia rozumejú všetky stavebné diela, ktoré vznikajú stavebnou alebo montážnou technológiou, bez ohľadu na ich stavebné technické prevedenie, použité stavebné výrobky, materiály a konštrukcie, na účel využitia a dobu trvania. Rozdiel medzi výrobkom, ktorý plní funkciu stavby, a stavbou je v mieste, kde vznikajú. Stavba vzniká na stavenisku (z jednotlivých výrobkov) a za jej realizáciu je zodpovedný zhotoviteľ (stavebný podnikateľ), alebo stavebník v prípade uskutočnenia stavby svojpomocne, zatiaľ čo výrobok vzniká vo výrobnom závode a výsledné vlastnosti garantuje výrobca.

Pri umiestňovaní výrobku, ktorý plní funkciu stavby, na pozemok, sa skúmajú a posudzujú rovnaké hľadiská ako v prípade stavby. Ide predovšetkým o zohľadnenie a ochranu verejných záujmov v danom mieste a ochrana práv a právom chránených záujmov vlastníkov susedných pozemkov a stavieb na nich. Na umiestnenie mobilných domov postačuje podľa § 96 ods. 2 písm. a) českého stavebného zákona vydanie územného súhlasu namiesto územného rozhodnutia, avšak za predpokladu, že zámer je v zastavanom území alebo zastaviteľnej ploche, pomery v území sa podstatne nemenia a zámer nevyžaduje nové nároky na verejnú dopravnú a technickú infraštruktúru. Povoľovací proces mobilného domu je zjednodušený – podľa § 103 ods.1 písm. e) bod 16. českého stavebného zákona platí, že akokoľvek veľký výrobok, ktorý plní funkciu stavby, bez ohľadu na to, kým bude užívaný, na svoju realizáciu nevyžaduje stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu, a po realizácii sa nekolauduje. Stavebník tak osádza mobilný dom na pozemok na základe právoplatného územného rozhodnutia, alebo účinnej verejnoprávnej zmluvy nahrádzajúcej územné rozhodnutie, poprípade na základe územného súhlasu.

[1]Nález Ústavného súdu Českej republiky zo dňa 3.8.1999 sp. zn. IV. ÚS 189/99
[2]31 Ca 45/98-24, 46/98-20, 47/98-20, 48/98-26 zo dňa 5.3.1999