Stavebné právo a nehnuteľnosti: Aké práva a povinnosti má vlastník nehnuteľnosti?

Nový stavebný zákon, účinný od apríla 2025, zásadne mení pravidlá povoľovania, urýchľuje procesy a zavádza povinnú elektronickú komunikáciu. Pre developerov, stavebné firmy a investorov to znamená potrebu prispôsobiť sa novému právnemu rámcu a vyhnúť sa zbytočným zdržaniam či chybám v projekte.

Zdroj: Bigstock.com

LEGATE patrí medzi lídrov v oblasti stavebného a obchodného práva. S viac než 20-ročnou praxou, odbornou znalosťou komplexných projektov a ocenením Legal 500 TIER 2 (2025) či titulom mimoriadne odporúčaná právnická firma roka 2025 ponúkame klientom právnu istotu aj v čase zmien.

Stavebné právo a jeho vplyv na vlastníkov nehnuteľností

Stavebné právo upravuje procesy spojené s výstavbou, prestavbou, kolaudáciou aj legalizáciou stavieb. Od 1. apríla 2025 je na Slovensku účinný nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý nahrádza predchádzajúci zákon č. 50/1976 Zb. Tento zákon prináša významné zmeny v oblasti stavebného práva. Zjednodušuje a modernizuje procesy, čím reaguje na potreby súčasnej praxe. Medzi najvýznamnejšie zmeny patria:

Integrované konanie o stavebnom zámere – nahrádza doterajšie územné a stavebné konania jedným procesom, čím zjednodušuje a urýchľuje povoľovanie stavieb.

Elektronizácia procesov – zavádza povinné elektronické podávanie žiadostí a dokumentácie prostredníctvom systému URBION, čo zvyšuje transparentnosť a efektivitu.

Legalizácia nepovolených stavieb – umožňuje dodatočné osvedčenie stavieb zhotovených bez povolenia za určitých podmienok, čím rieši dlhodobé problémy s tzv. čiernymi stavbami.

Zodpovednosť za kvalitu výstavby – zavádza jasnú zodpovednosť zhotoviteľov za kvalitu stavebných prác a použitých materiálov, čím posilňuje ochranu práv vlastníkov nehnuteľností.

Vlastník nehnuteľnosti tak čelí mnohým povinnostiam a obmedzeniam, preto je dôležité rozumieť legislatíve a vedieť, kedy vyhľadať právnu poradňu.

Chcete vedieť, ako sa vás dotkne nový stavebný zákon? Dohodnite si konzultáciu s našimi expertmi.

Aké právne služby pre vlastníkov nehnuteľností poskytujeme?

Legate poskytuje komplexný servis pre klientov z radov firiem aj jednotlivcov, ako sú:

štruktúrovanie nákladov a poplatkov,
LSTK zmluvy,
transparentné „open book“ prístupy,
rozvoj priemyselných parkov,
projekty na zelených a hnedých lúkach,
FIDIC zmluvy,
zmluvy DBOF a BOOT,
fit-out nebytových priestorov,
legalizácia čiernych stavieb.

Kedy potrebujete stavebné povolenie?

Stavebné povolenie potrebujete pre stavby, ktoré nespĺňajú kritériá pre drobné stavby alebo jednoduché stavby. Patria sem najmä:

rodinné domy a bytové domy – stavby určené na bývanie.
priemyselné a obchodné objekty – stavby určené na výrobu, skladovanie alebo obchodnú činnosť.
stavby s významným vplyvom na životné prostredie – stavby, ktoré môžu ovplyvniť životné prostredie alebo susedné nehnuteľnosti.

Kedy postačuje ohlásenie stavby?

Ohlásenie stavby stačí vtedy, ak ide o:

drobné stavby – prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov, ako sú kôlne, prístrešky, letné kuchyne, garáže, sauny či čakárne.
podzemné stavby – stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do 3 m, ako sú pivnice, žumpy, retenčné nádrže alebo bazény.
stavby na lesných pozemkoch – stavby slúžiace na zabezpečenie lesnej výroby a poľovníctva, ktoré spĺňajú určité rozmerové limity.

Najčastejšie problémy pri vybavovaní stavebného povolenia

Neúplná alebo neaktuálna dokumentácia – ak predložíte nekompletné alebo zastarané dokumenty, stavebný úrad môže vašu žiadosť zamietnuť alebo vrátiť na doplnenie.
Nesúlad s územným plánom – vaša plánovaná stavba musí byť v súlade s územným plánom obce. Ak nie je, môže to viesť k zamietnutiu žiadosti.
Nejasné hranice pozemku – ak nie sú presne určené hranice vášho pozemku, môže to spôsobiť problémy pri schvaľovaní stavby.
Nedostatočná koordinácia s dotknutými orgánmi – zabudnutie na získanie stanovísk od príslušných orgánov (napr. správcov inžinierskych sietí) môže proces výrazne predĺžiť.
Zmeny v legislatíve a nové postupy – nový stavebný zákon zavádza viaceré zmeny, ktoré môžu byť pre laika neprehľadné a viesť k chybám v žiadosti.

Spolupráca s odborníkmi na stavebné právo vám preto môže ušetriť čas, peniaze a stres.

Zdroj: Bigstock.com

Vlastnícke a užívacie právo k nehnuteľnosti

Ak vlastníte alebo plánujete nadobudnúť nehnuteľnosť, je dôležité porozumieť rozdielom medzi vlastníckym a užívacím právom, najmä ak ide o doživotné užívanie.

Rozdiel medzi vlastníckym a užívacím právom

Ako vlastníci nehnuteľnosti máte právo s ňou disponovať podľa vlastného uváženia – môžete ju užívať, prenajímať, predať alebo darovať. Užívacie právo však umožňuje inej osobe nehnuteľnosť využívať bez toho, aby bola jej vlastníkom. Toto právo môže byť zriadené napríklad formou vecného bremena, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností.

Doživotné právo užívania a jeho vplyv na predaj

Doživotné užívacie právo je špecifickým typom vecného bremena, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu užívať nehnuteľnosť po celý život. Aj keď nehnuteľnosť predáte, nový vlastník je povinný toto právo rešpektovať. Takéto bremeno môže znížiť hodnotu nehnuteľnosti na trhu a ovplyvniť jej predajnosť. Zrušenie tohto práva je možné dohodou medzi oprávnenou osobou a vlastníkom alebo automaticky zaniká smrťou oprávnenej osoby.

Ako postupovať pri prenose vlastníckeho práva?

Pri prevode nehnuteľnosti (či už predajom, darovaním alebo iným spôsobom) je potrebné:

Pripraviť zmluvu – vypracujte kúpnu, darovaciu alebo inú zmluvu, ktorá musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti.
Overiť podpisy – podpisy na zmluve musia byť úradne overené.
Podať návrh na vklad do katastra – spolu so zmluvou podajte návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Uhradiť poplatky – zaplaťte príslušné správne poplatky spojené s vkladom.

Celý proces vám však odporúčame konzultovať s právnikom. Predídete tak chybám, ktoré by mohli spôsobiť oneskorenie alebo neplatnosť prevodu.

Ak potrebujete odbornú pomoc alebo konzultáciu v oblasti vlastníckeho a užívacieho práva k nehnuteľnostiam, neváhajte sa nás obrátiť.

Pre koho sme riešili právne spory?

Developerské projekty a sporové konania
Riešenie prevodov nehnuteľností
Spolupráca s podnikateľmi aj fyzickými osobami