Katastrálny zákon novela 2018 – Ako na kataster po novom?

Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 19.6.2018 novelu katastrálneho zákona – zákon č. 212/2018 Z. z., ktorý nadobudne účinnosť dňa 1.10.2018. Dôvodom prijatia novely bolo zohľadnenie aktuálnych procesov v oblasti elektronizácie katastra nehnuteľností, naplnenie požiadavky zrýchlenia a skvalitnenia registrácie nehnuteľností, zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností. Novelou sa zároveň rozširuje okruh prípadov, kedy bude môcť okresný úrad opraviť chyby v katastrálnom operáte. Aký bude mať uvedená novela dopad na aplikačnú prax predovšetkým pri katastrálnych konaniach?

  1. Predmet evidencie

Po novom sa do katastra nehnuteľností nebudú zapisovať inžinierske stavby a drobné stavby, ako je tomu doteraz, resp. budú sa zapisovať iba tie inžinierske stavby a drobné stavby, ktoré budú mať obvodové múry a budú uzavreté strešnou konštrukciou.

Predmetom evidencie katastra bude údaj o cene nehnuteľnosti; to sa netýka návrhov na zápis podaných do 30.9.2018. Doteraz sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov; evidencia cien všetkých nehnuteľností, ktoré sa evidujú v katastri, vyplynula z potrieb Národnej banky Slovenska, Štatistického úradu Slovenskej republiky a Ministerstva financií Slovenskej republiky. Pod cenou nehnuteľnosti sa pritom rozumie aj cena bytu a nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. Cena nehnuteľností sa bude evidovať od účinnosti zákona, t. j. od 1.10.2018 a spätne sa nebude zapisovať ani zisťovať. Prípadné dodatky ku kúpnym zmluvám (resp. iným zmluvám, ktorých predmetom je prevod vlastníctva nehnuteľností), ktoré sa týkajú úpravy kúpnej ceny, nebudú predmetom evidencie v katastri, nakoľko zákon nestanovuje povinnosť takéto dodatky predložiť katastru.

  1. Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania

Novela precizuje a dopĺňa viacero náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania:

  • Identifikačné údaje navrhovateľa

Oproti predchádzajúcej právnej úprave bude potrebné v návrhu uviesť aj dátum narodenia, rodné priezvisko a údaj o štátnej príslušnosti fyzickej osoby; v prípade cudzinca aj iný identifikátor, napr. číslo pasu (iným identifikátorom teda nemusí byť len ekvivalent rodného čísla) a tiež aj adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, napr. ak sa účastníci konania zdržiavajú v zahraničí.

  • Uvedenie predmetu návrhu

Navrhovateľ musí aj uviesť, čoho sa domáha, nakoľko okresné úrady v minulosti často nevedeli z obsahu návrhu túto skutočnosť posúdiť.

  • Označenie nehnuteľností

Nehnuteľnosť musí byť v návrhu označená údajmi uvedenými v § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona, t. j. údajmi o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku s uvedením, či ide o parcelu registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmere pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísle bytu alebo nebytového priestoru, čísle poschodia, čísle vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je postavený dom. Podľa doterajšej právnej úpravy nebolo v návrhu na vklad potrebné nehnuteľnosť žiadnym spôsobom identifikovať – postačovalo odkázať na právny úkon (zmluvu), ktorý sa predmetnej nehnuteľnosti a jej prevodu týkal.

  • Označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku

Údaj sa uvádza v prípade, ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb

  • Číslo úradného overenia geometrického plánu

V prípadoch, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov o stavbe, rozostavanej stavbe, bytu alebo nebytového priestoru vzniknutého na základe zmluvy o výstavbe, rozostavaného bytu alebo nebytového priestoru alebo v prípade výmazu stavby, ktorá zanikla.

Novela zároveň vypúšťa pôvodné znenie § 30 ods. 4 písm. c) katastrálneho zákona, podľa ktorého je potrebné priložiť k návrhu na vklad geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku. V návrhu na vklad sa teda bude uvádzať iba číslo úradného overenia geometrického plánu.

  • Údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy

Údaj sa uvádza v prípade, ak ide o povinne zverejňovanú zmluvu v Centrálnom registri zmlúv podľa zákona č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám, ktorá bola uzavretá povinnou osobou – štátnym orgánom, obcou, vyšším územným celkom, ako aj právnickou osobou alebo fyzickou osobou, ktorej zákon zveruje právomoc rozhodovať o právach a povinnostiach fyzických osôb alebo právnických osôb v oblasti verejnej správy.

  • Označenie príloh

Novela zákona výslovne požaduje, aby prílohy boli označené.

  • Žiadosť o zaslanie oznámenia elektronicky

Navrhovateľ môže požiadať o oznámenie vykonania záznamu, poznámky alebo o výsledku prešetrenia zmien údajov katastra prostredníctvom elektronickej pošty. V takom prípade, ak sa oznámi vykonanie zápisu alebo prešetrenie zmien údajov katastra elektronicky, papierovo sa už nebude oznamovať.

  • Žiadosť o urýchlené konanie o vklade

Uplatní sa v prípade, ak navrhovateľ požaduje vydať rozhodnutie o povolení vkladu v urýchlenom konaní, pričom doterajšie lehoty a výška poplatkov sa nemení.

  1. Prílohy k návrhu na vklad

Účastníci konania sú povinní predkladať prílohy v listinnej podobe v origináli alebo úradne osvedčenej kópii. Týka sa to prípadov, ak je návrh na vklad podaný v listinnej podobe a predmetné ustanovenie sa vzťahuje len na tie listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie.

Prílohy návrhu na vklad sa oproti doterajšej právnej úprave dopĺňajú o čestné vyhlásenie, že boli splnené podmienky podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú.

Taktiež sa dopĺňa príloha, ktorou je poverenie právnickej osoby pre jej zamestnanca, ak je účastníkom konania právnická osoba a táto písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti podaním návrhu na vklad.

Výpočet príloh k návrhu na vklad je uvedený príkladmo, nakoľko nie je možné taxatívne vymedziť všetky takéto prílohy a to vzhľadom na rozsah a dynamiku vývoja právnej úpravy upravujúcej platnosť (resp. neplatnosť) právnych úkonov, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťami. Okresný úrad, katastrálny odbor bude oprávnený požadovať predloženie aj ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok pre rozhodnutie o povolení vkladu. Na to, aby mohol byť vklad povolený, je potrebné splniť procesné a hmotnoprávne podmienky a práve ich naplnenie sa preukazuje prílohami k návrhu na vklad. Často tieto prílohy vyplývajú z osobitných právnych predpisov upravujúcich nakladanie s nehnuteľnosťami v špecifických situáciách a nie je možné ani účelné ich v katastrálnom zákone všetky vymenovať. V tejto súvislosti je potrebné vziať do úvahy povinnosť okresného úradu zistiť presne a úplne skutočný stav veci a za tým účelom si obstarať potrebné podklady pre svoje rozhodnutie. Predmetné ustanovenie novely katastrálneho zákona neznamená, že by si okresný úrad mohol žiadať akúkoľvek listinu. Požiadavku predloženia určitej prílohy nad rámec príloh výslovne uvedených v katastrálnom zákone musí vedieť okresný úrad odôvodniť.

  1. Oprava chýb v zmluve

Zo zákona sa vypúšťa inštitút „opravnej doložky“ ako forma opravovania nedostatkov v zmluve a to z dôvodu, že tento inštitút sa často zneužíval, pričom nebolo vždy zrejmé, do akej miery a v akom rozsahu je možné odstrániť nedostatky v zmluve, resp. robiť zásahy do textu zmluvy.

Jedinou korektnou a zákonom prípustnou formou opravovania nedostatkov zmluvy je po novelizácii uzatvorenie dodatku k zmluve. V prípade, ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, oprava sa vykoná v súlade s Notárskym poriadkom doložkou pod skončený text zmluvy.

  1. Doručovanie a elektronizácia konania

Ustanovuje sa fikcia doručenia v prípade, ak fyzická osoba nemá adresu registrovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku. V takom prípade bude okresný úrad doručovať tejto osobe oznámením na úradnej tabuli a na webovom sídle príslušného okresného úradu, pričom po uplynutí 15 dní od zverejnenia oznámenia na úradnej tabuli okresného úradu sa bude písomnosť považovať za doručenú.

Novela prináša možnosť účastníkom konania vyplniť elektronické oznámenie k návrhu na vklad zverejnené na webovom sídle úradu. Oznámenie má iba informatívny charakter, nenahrádza návrh na vklad a nemá žiadne právne účinky. Účel oznámenia spočíva v tom, že vyplnené údaje z oznámenia sa v prípade povolenia vkladu automaticky premietnu do informačného systému katastra nehnuteľností. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku za návrh na vklad. Oznámenie môže byť podané bez ohľadu na to, či návrh na vklad bude podaný v listinnej alebo elektronickej podobe. V prípade, ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa nebude prihliadať.

Návrhy na začatie katastrálneho konania v elektronickej podobe bude okresný úrad prijímať prostredníctvom prístupového miesta, pričom v takomto prípade sa správny poplatok znižuje o 50%.

  • Pozor! Na to, aby bolo možné uplatniť ustanovenie o znížení správneho poplatku, je potrebné predložiť v elektronickej podobe aj všetky prílohy. Ak sa návrh podá elektronicky a prílohy v listinnej podobe, bude potrebné doplatiť správny poplatok do plnej výšky.

S účinnosťou od 1.10.2019 bude možné podávať elektronicky aj návrh na vykonanie záznamu prostredníctvom formulára zverejneného na webovom sídle úradu. V takomto prípade vykoná okresný úrad záznam do 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu.

  1. Lehoty

Novela precizuje lehotu na vykonanie zápisu práva do katastra, pričom sa skracuje lehota na výmaz záložného práva na 5 pracovných dní odo dňa začatia konania.

V prípade, ak hrozí, že okresný úrad v konaní o vklade alebo v konaní o zázname nedodrží lehotu podľa katastrálneho zákona, môže predseda úradu na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o vklade alebo v konaní o zázname bude konať iný okresný úrad. Oprávnenie predsedu okresného úradu rozhodnúť o tom, že bude v určených prípadoch konať iný okresný úrad, nemá vplyv na povinnosť okresného úradu rozhodnúť v týchto konaniach v zákonom stanovenej lehote.

  1. Zverejňovanie údajov

Zo zákona sa vypúšťa deklaratórne ustanovenie, podľa ktorého je katastrálny operát verejný. Deklarovanie verejnosti katastrálneho operátu nie je podľa zákonodarcu potrebné vzhľadom na to, že jednotlivé ustanovenia po novom presne upravujú, kto, za akým účelom, v akom rozsahu a za akých podmienok má právo na prístup k údajom katastra.

V tejto súvislosti zákon upravuje, komu je možné poskytnúť údaj o cene nehnuteľností, ktoré osoby a za akým účelom majú prístup do zbierky listín. Cena nehnuteľností nebude zverejnená na internetovom portáli a bude poskytovaná iba určitým subjektom – na požiadanie vlastníkovi a na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj štátnym orgánom, Národnej banke Slovenska, súdu, prokuratúre, Policajnému zboru, notárovi, súdnemu exekútorovi, daňovému úradu, správcovi konkurznej podstaty, znalcovi z odboru stavebníctvo – odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, znalcovi z odboru poľnohospodárstvo – odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy, znalcovi z odboru lesníctvo – odvetvie odhad hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy. Pri zverejňovaní údajov katastra prostredníctvom internetového portálu je prehliadanie údajov bezplatné, má informatívny charakter a zverejňuje sa bez rodného čísla alebo iného identifikátora v prípade cudzinca.

Upravuje sa poskytovanie údajov katastra v listinnej podobe, pričom zákon stanovuje, že verejnými listinami sú: výpis z listu vlastníctva, jeho kópia, kópia z katastrálnej mapy, kópia z mapy určeného operátu, výpis z pozemkovej knihy alebo výpis zo železničnej knihy, ich kópie, identifikácia parcely.

Zavádza sa nový výstup z katastra nehnuteľností a to súpis nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve jednej osoby, alebo v správe jednej osoby. Súpis nehnuteľností obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré jedna osoba vlastní alebo má v správe, a preto už nebude potrebné vyhotovovať jednotlivé listy vlastníctva, v ktorých sú nehnuteľnosti zapísané. Pokiaľ sa súpis nehnuteľností týka fyzickej osoby, tento môže byť poskytnutý iba tejto fyzickej osobe alebo oprávnenej osobe, ako napr. notárovi, správcovi konkurznej podstaty, orgánom činným v trestnom konaní. Súpis nehnuteľností možno vyhotoviť za celé územie Slovenskej republiky, alebo za jeden okres, jeden kraj alebo za jedno katastrálne územie.